“先抵后租”情形下成立的租赁权，不能排除执行

【裁判主旨】

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现时，租赁权对抵押人或受让人不具有约束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。

【案例索引】

最高人民法院复函(2011)民二他字第18号。

【裁判说理】

最高人民法院认为，关于抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物，抵押权人能否通过诉讼程序请求解除租赁合同,最高人民法院答复(2011)民二他字第18号中指出:根据《担保法司法解释》规定的精神，抵押人未经抵押权人同意将抵押物出租的，原则上抵押权人不能通过另行提起诉讼的方式请求解除抵押人与第三人订立的租赁合同，抵押权的实现应当在执行程序中解决。对于在执行程序中抵押人作为被执行人擅自出租经法院查封抵押物的行为，最高人民法院执行局已经另案答复你院。执行法院有权以裁定形式直接予以处理。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

笔者提示：先租后抵情形下的租赁权，承租人可以排除哪些执行行为？先租后抵情形下的租赁权，并非可以排除所有的执行行为。不得排除的执行行为：首先，租赁权不得排除控制性的执行行为;其次，租赁权不得排除执行法院关于租金的执行行为;最后，租赁权不得排除认可其租赁权的拍卖、变卖的执行行为。可以排除的执行行为：首先，依据《执行异议和复议规定》第三十一条规定，租赁权可以排除执行法院要求向受让人移交占有被执行的不动产的执行行为，包括实际实施的移交占有的执行行为，也包括在拍卖、变卖时公示的成交后的移交占有的执行行为。其次，租赁权还可以排除否定其实体权利的执行行为。